Memilih Properti yang Tepat
Di luar properti yang mungkin Anda temukan, yang mana yang benar-benar Anda beli? Singkatnya, yang mana angka-angka menumpuk.
Untuk menjelaskan ini lebih lanjut, penting bahwa Anda memandang investasi properti Anda sebagai bisnis dan bukan hanya beberapa bentuk perjudian, meskipun pasar properti mengandung sejumlah elemen risiko, seperti halnya sebagian besar jenis investasi. Sama seperti dalam bisnis apa pun yang
Anda perlu tahu bahwa Anda akan menghasilkan uang dan tidak kehilangan uang, itu adalah garis bawah yang memberi tahu Anda apakah Anda menjalankan bisnis yang menguntungkan atau tidak.
Namun, setidaknya ada dua kategori berbeda cara untuk mendapatkan keuntungan dari investasi di menjual properti untung properti, ini dijelaskan di sini.
Jenis Investasi
Pertumbuhan Modal - Apresiasi
Ini adalah cara paling umum yang orang pikirkan untuk menghasilkan uang dari properti, biasanya karena itu adalah properti yang mereka miliki dan tinggali. Jenis investasi ini adalah tindakan membeli properti dengan satu harga dan kemudian menjualnya dengan harga yang lebih tinggi ,
perbedaannya sering disebut sebagai Apresiasi. Metode laba ini biasanya membutuhkan waktu untuk meningkatkan nilai properti. Namun, Anda dapat menambah nilai properti dengan melakukan
semacam pekerjaan untuknya, seperti perbaikan atau perpanjangan. Dalam kasus lain, Anda mungkin cukup beruntung untuk membeli sesuatu dengan harga kurang dari nilainya dan menjualnya pada hari
berikutnya untuk nilai pasar sehingga menghasilkan keuntungan pada 'giliran' atau 'flip'. Anda biasanya harus membayar Pajak Keuntungan Modal atas kenaikan nilai properti saat Anda menjualnya.
Arus Kas Positif - Penghasilan
Ini adalah jenis keuntungan yang biasanya dibuat oleh Tuan Tanah di mana biaya kepemilikan dan pengeluaran properti lebih rendah dari pendapatan yang dihasilkan dari sumber yang sama. Artinya,
jika Anda menjumlahkan pembayaran hipotek, biaya manajemen, dan biaya perbaikan, totalnya harus lebih sedikit, dalam periode yang sama, seperti biaya sewa yang dibayar oleh Penyewa. Misalnya,
jika Anda membayar £ 500 per bulan untuk biaya overhead, Anda ingin membiarkan tempat itu untuk setidaknya £ 550 untuk menghasilkan keuntungan, atau Arus Kas Positif. Anda biasanya harus membayar Pajak Penghasilan atas keuntungan yang diperoleh dari sewa.
Dua jenis investasi di atas bukan hanya dua dan mereka tidak harus saling eksklusif, yang berarti mungkin untuk menemukan properti yang mewakili kedua jenis investasi. Kenyataannya sebagian
besar properti akan memiliki semacam apresiasi, meskipun ada daerah yang tidak memiliki pertumbuhan nol selama beberapa tahun terakhir dan, memang, beberapa daerah yang memiliki pertumbuhan negatif, itu berarti nilai properti sebenarnya turun.
Demikian pula, Cashflow Positif adalah variabel dan dapat naik dan turun dengan kondisi pasar, Anda hanya dapat membuat keputusan terbaik pada hari itu, untuk hari itu, dengan semua informasi yang tersedia. Tren historis mungkin mengarah ke masa depan yang potensial, tetapi ini bukan jaminan apa pun.
Paket untuk Void
Anda harus membuat Void ke dalam struktur biaya atau overhead Anda. Periode Void, disebut hanya sebagai Void, adalah saat-saat ketika flat Anda tidak dilepaskan tetapi Anda harus terus membayar hipotek dan biaya terkait seperti Biaya Layanan, dalam kasus properti Leasehold. Inilah mengapa
hipotek Buy To Let yang paling umum berhasil diselesaikan pada faktor 130%, Pemberi Pinjaman mengharapkan Void dan biaya tak terduga dan sedang membangun perlindungan sederhana untuk
paparan keuangan mereka kepada Anda. Menurut standar siapa pun, faktor 130% adalah aturan praktis yang baik, ini berarti bahwa pendapatan sewa aktual Anda harus 130% dari pembayaran hipotek Anda.
Banyak Investor dan Pemilik telah ditangkap karena tidak memperhitungkan Kekosongan dan tiba-tiba kehabisan uang ketika mereka harus membayar hipotek mereka tanpa pendapatan sewa untuk
menyeimbangkan kas keluar. Dalam bidang persaingan tinggi, properti Anda mungkin kosong selama beberapa bulan. Merupakan ide bagus untuk menyisihkan sekitar tiga bulan pembayaran hipotek untuk properti Buy To Let Anda jika ada Void.
Semakin banyak properti yang Anda miliki dalam portofolio rental Anda semakin sedikit peluang Anda akan kekurangan uang tunai untuk pembayaran hipotek, karena Anda menyeimbangkan risiko
Kekosongan di seluruh portofolio dan tidak hanya pada satu properti. Namun, ini mengasumsikan Anda telah dengan bijaksana menyebarkan properti sewaan Anda di berbagai area berbeda untuk
menghindari hilangnya pendapatan jika satu area tertentu terkena dampak karena suatu alasan. Misalnya, jika Anda memiliki lima flat di satu gedung apartemen, mereka semua akan menderita
kondisi pasar lokal yang sama. Pada saat permintaan rendah dan persaingan tinggi, Anda tidak hanya memiliki satu tetapi lima Void untuk bersaing. Jika Anda memiliki lima properti sewaan di pinggiran kota yang berbeda di kota atau kota yang sama, maka Anda telah mengurangi peluang untuk
memiliki semua properti kosong pada waktu yang bersamaan. Lebih baik tetap memiliki kelima properti ini di kota yang berbeda secara bersamaan. Seperti pepatah lama, jangan bawa semua telur Anda dalam satu keranjang.
Penting untuk diingat bahwa tidak peduli berapa banyak properti yang Anda miliki dan tidak peduli seberapa tersebar mereka, selalu ada peluang tipis bahwa mereka semua mungkin menderita Periode Void pada saat yang sama. Anda harus memiliki rencana jika hal ini terjadi, tetapi Anda dapat
mengurangi peluang terjadinya hal ini dengan mengejutkan Periode Tenancy Anda sehingga semuanya tidak dimulai dan berakhir pada bulan yang sama. Ini biasanya akan tetap terjadi karena berbagai Penyewa datang dan pergi pada waktu yang berbeda.
Hasil dan Keuntungan
Ada banyak metode yang digunakan orang untuk menghitung apa yang mereka sebut Yield. Hasil panen pada dasarnya adalah rasio pendapatan yang dihasilkan oleh suatu properti sehubungan dengan input modal awal dan biaya yang terkait dengan memperoleh dan membiarkan properti tersebut.
Hasil biasanya direpresentasikan sebagai angka persentase dan tergantung pada area dan orang yang Anda tanya Anda akan mendapatkan cerita yang berbeda tentang berapa banyak Hasil yang berharga.
Beberapa orang menilai potensi pendapatan dari properti dengan melakukan serangkaian perhitungan rumit dan sampai pada persentase Yield ini, mereka sudah tahu batas pribadi mereka dan mungkin menerima Yield 11% tetapi menolak Yield 10%.
Tetapi ketika Anda melihat gambaran besar sebagian besar perhitungan Yield benar-benar membuang-buang waktu karena kondisi yang mendasari perhitungan mereka akan berubah besok. Lebih jauh lagi, ide dalam bisnis adalah untuk menghasilkan uang dan tidak kehilangannya, oleh
karena itu, secara umum, pendapatan adalah pendapatan yang baik bahkan jika hanya 5%. Jelas ada pertimbangan praktis tetapi Anda harus ingat bahwa angka-angka ini dapat berubah dari hari ke hari dan sepenuhnya bergantung pada bagaimana Anda menghitung Yield Anda.
Metode yang disukai untuk menentukan kelangsungan jenis investasi Cashflow Positif hanya dengan melihat berapa banyak laba yang Anda dapatkan setelah biaya Anda. Jika flat Anda mengeluarkan biaya £ 500 per bulan untuk berjalan maka penghasilan sebesar £ 490 per bulan adalah Arus Kas
Negatif, tetapi penghasilan sebesar £ 550 adalah Arus Kas Positif. Semuanya bermuara pada apa yang membuat Anda nyaman dan berapa banyak yang Anda butuhkan untuk membangun buffer Void seperti yang disebutkan di atas.
Cobalah untuk tidak terjebak dengan variasi persentase garis rambut di mana 10% buruk dan 11% baik, alih-alih fokus pada pendapatan riil dan apa artinya ini bagi bisnis properti Anda.
Salah satu cara untuk meningkatkan penghasilan Anda adalah memiliki hipotek Hanya Bunga, sebagai lawan dari hipotek Pelunasan standar. Ini bisa berarti pembayaran yang jauh lebih rendah
setiap bulan, tetapi berhati-hatilah, pada akhir hipotek Anda harus membayar kembali jumlah pokok pinjaman secara penuh. Ini sering merupakan metode yang ideal ketika Anda hanya berencana untuk memiliki properti misalnya 5 hingga 10 tahun dari hipotek 25 tahun, karena ketika Anda menjualnya
Anda tetap berharap untuk membayar kembali jumlah pokok hipotek, tetapi sementara itu Anda harus bayar lebih sedikit setiap bulan. Jika Pertumbuhan Modal di properti baik maka pada akhir masa
hipotek Anda mungkin dapat membiayai kembali atau menjualnya dan membayar kembali prinsip dengan sisa yang cukup untuk menginvestasikan kembali dalam sesuatu yang lain. Itu sangat tergantung apa rencana jangka panjang Anda,
Berbagai Jenis Kesepakatan
Mungkin ada sejumlah cara tak terbatas untuk menyusun kesepakatan properti, pada kenyataannya ada sangat sedikit aturan dan Anda bisa menjadi sekreatif yang Anda suka asalkan Anda beroperasi dalam batasan kriteria pinjaman apa pun jika Anda menggunakan pembiayaan hipotek. Jadi tidak
mungkin kami tidak bisa membuat daftar dan mendefinisikan semua berbagai opsi, tetapi kami telah memilih untuk menyoroti beberapa dari mereka di sini untuk menunjukkan kepada Anda jenis opsi yang ada di luar sana serta pro dan kontra dari masing-masing.
Tidak Ada Uang Turun
Ini adalah jenis kesepakatan yang paling sering dicari oleh Investor Properti yang baru mengenal pasar atau ingin berinvestasi sesedikit mungkin modal. Jika Anda memikirkan opsi ini dengan hati-hati, itu segera menjadi metode investasi properti yang sangat tidak menarik. Di muka tampaknya
Anda akan mendapatkan sesuatu tanpa biaya, karena kita semua tahu ini adalah hal yang sangat langka dalam hidup, terlebih lagi dalam bisnis.
Sebagai permulaan, nama jenis transaksi ini agak keliru karena menyimpulkan bahwa Anda dapat memiliki properti dengan tidak memasukkan uang ke dalam transaksi, jika ini benar maka semua
orang akan keluar untuk mendapatkan properti secara gratis. Biasanya akan ada semacam deposit yang harus dibayar untuk mengamankan minat Anda pada plot yang Anda pilih. Pada akhirnya akan ada biaya pengantaran untuk membayar dan mungkin beberapa biaya tak terduga lainnya. Tetapi
bahkan jika Anda berhasil mendapatkan hak untuk membeli sebidang tanah tanpa berpisah dengan satu sen, pada saat properti Anda dibangun dan siap untuk menyelesaikannya mungkin telah berubah nilainya cukup jauh. Ini bisa baik, tetapi seringkali justru sebaliknya.
Ketika pengembangan baru dinilai lebih dulu (dinilai sebelum dibangun) pengembang sering kali memiliki sedikit niat lebih daripada menjual sebagian besar properti kepada Investor dan akan
mendorong untuk mendapatkan penilaian tinggi untuk membuat diskon yang mereka duga tampak sangat menarik. Tetapi pada saat properti selesai pasar tiba-tiba dapat mengubah investasi Anda
menjadi mimpi buruk. Ini karena hipotek Buy To Let standar didasarkan pada rasio 130%, seperti
yang dijelaskan di atas, yang dapat mengakibatkan Pemberi Pinjaman menawarkan Anda hipotek
jauh lebih kecil daripada yang Anda harapkan. Hasil akhirnya adalah Anda dikontrak untuk membeli sesuatu yang tidak Anda miliki uangnya. Saat ini Anda hanya memiliki beberapa pilihan:
Opsi 1: Coba dan temukan uang simpanan ditambah dana tambahan yang diperlukan untuk menyelesaikan pembelian, ini sering berarti mengambil pinjaman dari suatu tempat atau meminjam uang untuk menutupi pembelian dan kemudian menemukan Anda harus melakukan pembayaran
hipotek pada sesuatu yang tidak akan biarkan juga. Hal ini dapat menyebabkan spiral keuangan.
Opsi 2: Terima bahwa Anda harus membayar deposit tetapi tidak mampu membayar saldo untuk menyelesaikan dan, karenanya, kehilangan properti dan deposit Anda.
Opsi 3: Cobalah mencari seseorang untuk membeli Anda dari kontrak Anda. Bahkan jika kontrak Anda dapat ditransfer, ini seperti darah untuk hiu, begitu seseorang tahu Anda kembali ke dinding,
mereka akan mengikat Anda ke minimum absolut dan Anda mungkin masih berjalan jauh dari kesepakatan beberapa pound lebih miskin.
Opsi 4: Anda mungkin beruntung, setelah periode pemberitahuan singkat selesai, untuk menemukan
pembeli selanjutnya yang akan saling mendukung, tetapi ini tidak mungkin dan sangat jarang.
Kembali-Ke-Kembali
Jenis transaksi ini memiliki beberapa variasi tetapi konsep dasarnya adalah tempat Anda membeli properti dan penjualan selanjutnya dari properti yang sama sehingga pembelian masuk dan penjualan keluar selesai pada hari yang sama. Idenya adalah untuk mendapat untung dari membeli rendah dan menjual tinggi.
Sementara transaksi back-to-back lebih mudah dilakukan pada properti-bangunan baru, sehingga memungkinkan waktu tunggu yang baik untuk menemukan pembeli, dalam banyak kasus properti
yang didirikan dapat dibeli dan dijual dengan cara ini juga. Kadang-kadang itu karena nasib baik dan lain kali itu manajemen yang baik. Jika Anda dapat bertukar lebih awal dan memiliki periode yang
panjang hingga selesai, Anda dapat memberikan waktu kepada diri Anda sendiri untuk menemukan pembeli, tetapi Anda jelas harus memiliki sesuatu yang diminati dan yang Anda beli dengan harga murah.
Uang kembali
Jenis transaksi ini cukup mudah, namun, masih memiliki bahaya yang melekat. Konsep dasarnya adalah bahwa Anda menemukan properti yang memiliki nilai pasar lebih tinggi daripada harga
pembelian dan Anda memperoleh hipotek berdasarkan nilai pasar. Misalnya, jika properti bernilai £ 100.000 tetapi Anda dapat membelinya seharga £ 75.000, maka 85% Buy To Let Mortgage Anda
akan menghasilkan pinjaman sebesar £ 85.000 yang memberi Anda uang tunai £ 10.000 setelah
menyelesaikan pembelian. Beberapa pengacara tidak menyukai transaksi semacam ini karena mereka percaya itu menyesatkan Pemberi Pinjaman, periksa apakah pengacara Anda akan melakukan ini
sebelum Anda mulai. Anda harus ingat bahwa pengacara Anda memiliki tanggung jawab kepada Pemberi Pinjaman untuk memastikan bahwa penipuan hipotek tidak terjadi.
Kebanyakan Pemberi Pinjaman hanya akan meminjamkan pada harga pembelian, ini disebut Loan To Purchase (LTP), jadi Anda perlu mencari Pemberi Pinjaman yang akan meminjamkan nilai, ini disebut Loan To Value (LTV). Metode lain adalah menemukan Pemberi Pinjaman yang akan
meminjamkan Anda lebih dari nilai, atau harga pembelian, properti di tempat pertama. Beberapa Pemberi Pinjaman menawarkan, dari waktu ke waktu, hingga 125% dari nilai properti. Kadang-kadang mereka akan melepaskan dana setelah selesai sebagai bagian dari hipotek dasar, di lain waktu
mereka akan melepaskan dana untuk pembayaran pekerjaan atau perbaikan di properti. Dalam hal perbaikan, mereka biasanya ingin melihat faktur atau kwitansi dan dapat melakukan pembayaran langsung ke pemasok barang dan jasa yang dimaksud.
Satu-satunya hal yang perlu diperhatikan, mengenai jenis hipotek ini, adalah bahwa pembiayaan properti Anda akan disebut "sangat diarahkan". Ini berarti Anda memiliki jumlah maksimum ekuitas
yang diperas dari properti. Masalahnya adalah ini biasanya berarti bahwa pembayaran hipotek Anda akan lebih tinggi yang dapat menyebabkan Anda mengalami masalah dalam menghasilkan Cashflow
Positif dari properti tersebut. Ini juga dapat berarti bahwa dibutuhkan jauh lebih lama untuk mencapai Pertumbuhan Modal apa pun di properti.
Pakar Properti Lea Beven memiliki 14 tahun dalam membeli dan menjual properti dan memaparkan menjadi pengembang properti rahasia dari kedua belah pihak untuk keuntungan Anda.
Seperti yang dijelaskan oleh Trevor pada ITV's Tonight with Trevor, Property Tycoon Lea Beven telah kehilangan dan menghasilkan jutaan properti. Dia secara terbuka berbagi masalah, jebakan, dan rahasia mendalam dalam investasi properti dengan publik, bahkan hingga ke informasi pribadi
tentang kesepakatannya sendiri. Sekarang bekerja paruh waktu dengan klien reguler yang benar-benar ingin menghasilkan uang, ia lebih memilih untuk menjaga bisnis tetap kecil dan pribadi.
Langganan:
Posting Komentar (Atom)
Tidak ada komentar:
Posting Komentar